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m²

Kauf & Kosten

Kaufpreis

€

Grunderwerbsteuer

Notar & Grundbuch

Maklercourtage

Renovierung

€

Kaufnebenkosten —

Gesamtinvestition —

Finanzierung

Eigenkapital Einsatz

€

Baustein 1 – Hauptbank

Zinssatz p.a.

Tilgung p.a.

Baustein 2 – Förderdarlehen

Darlehensbetrag

€

Zinssatz p.a.

Tilgung p.a.

Darlehen Gesamt —

Rate/Monat (Zins + Tilgung) —

Einnahmen & Kosten

Kaltmiete / Monat

€

Miete / m²

€

Stellplätze

Stk.

Miete/Platz

€

Hausgeld Gesamt

€

Nicht Umlagefähig (Eigentümer)

Instandhaltungsrücklage

€

Verwaltergebühr

€

Umlagefähig (Mieter)

Betriebskosten

€

Nicht umlagefähiger Anteil

Nicht umlagefähige Kosten/Monat —

Brutto-Mietrendite —

AfA & Steuer

Lineare AfA — Bestand

Baujahr

Gebäudeanteil

AfA-Satz

Restnutzungsgutachten

AfA Jahr 1

—

Steuerersparnis J1

—

Steuer

Grenzsteuersatz

Mietausfallwagnis

💡 Lohnsteuerermäßigungs-Vorteil

Werbungskosten (jährl.)—

Mieteinnahmen (jährl.)—

V+V-Verlust (jährl.)—

→ Mehr Netto / Monat—

Prognose

Mietsteigerung p.a.

Wertsteigerung p.a.

Kostensteigerung p.a.

Laufzeit

Gesamtrendite Total

—

Total Return auf eingesetztes Kapital

Ø EK-Rendite p.a.

—

Eigenkapitalverzinsung

Vermögenszuwachs

—

Gewinn total

Kapitaleinsatz (Sorglos) —

—

Wertentwicklung vs. Restschuld

Detailentwicklung

Jahr	Wert	Restschuld	Zins	Tilgung	AfA	Eigenaufwand	Kumul. Aufwand

Haftungsausschluss: Diese Berechnung dient lediglich als Modellrechnung und Orientierungshilfe. Sie ersetzt keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung. Alle Angaben ohne Gewähr. Eine individuelle Steuerberatung wird empfohlen. Finanzierungsbeispiele sind unverbindlich — die tatsächlichen Konditionen hängen von Ihrer individuellen Bonität ab.

Szenario	Deine Immobilie (EK-Rendite p.a.)	MSCI World ETF (Historisch)
Worst Case 0 % Mietstg., 2 % Wertzuwachs	—	−6,2 % (Min)
Mid Case Deine aktuelle Eingabe	—	9,7 % (Ø)
Best Case 5 % Wertsteigerung p.a.	—	20,3 % (Max)

💡 Lohnsteuerermäßigung

So bekommt dein Kunde ab sofort jeden Monat mehr Netto — ganz legal, ohne Aufwand.

Schritt 1

Du kaufst eine Wohnung als Investment

Du vermietest die Wohnung. Jeden Monat kommen Mieteinnahmen rein — aber du hast auch Kosten: Bankzinsen, Hausgeld, Abschreibung (AfA).
Diese Kosten sind meistens höher als die Mieteinnahmen → du machst steuerlich einen Verlust.

😤

Das Problem ohne Antrag

Das Finanzamt kassiert erst — du wartest ein ganzes Jahr

Normalerweise zahlt dein Arbeitgeber jeden Monat zu viel Lohnsteuer ab.
Du kriegst das Geld erst im nächsten Jahr mit der Steuererklärung zurück.
Das bedeutet: 12 Monate lang hast du weniger Netto als du müsstest.

✅

Die Lösung

Lohnsteuerermäßigungsantrag — einmal stellen, 2 Jahre profitieren

Du sagst dem Finanzamt vorab: "Ich habe dieses Jahr einen Verlust aus Vermietung."
→ Das Finanzamt trägt einen Freibetrag auf deiner Lohnsteuerkarte ein.
→ Dein Arbeitgeber zieht ab sofort weniger Lohnsteuer ab.
→ Du hast jeden Monat mehr Netto — sofort, nicht erst nächstes Jahr.

§ Beispiel: Was bedeutet das konkret?

Bankzinsen / Jahr

8.400 €

Abschreibung / Jahr

12.000 €

Hausgeld etc. / Jahr

1.800 €

Gesamte Kosten (Werbungskosten) 22.200 €

Mieteinnahmen − 10.800 €

Steuerlicher Verlust / Jahr 11.400 €

Bei 35% Steuersatz → Steuerersparnis pro Jahr:

+ 3.990 €

= 332 € mehr Netto pro Monat 🎉

Ohne Antrag: erst nächstes Jahr per Steuererklärung
Mit Antrag: ab dem 1. des nächsten Monats

📋 So beantragst du es — in 3 Minuten

Auf ELSTER gehen

www.elster.de → "Anträge/Formulare" → "Lohnsteuerermäßigung"

Verlust aus Vermietung eintragen

Den berechneten Betrag aus deiner ImmoAnalyse direkt übernehmen

Absenden — fertig!

Frist: bis 30. November | Gilt für 2 Kalenderjahre | Arbeitgeber wird automatisch informiert

Hinweis: Nur für Arbeitnehmer (nicht Selbstständige). Individuelle Steuerberatung empfohlen.

🏚️ Restnutzungsdauer-Gutachten

Das Geheimnis der erhöhten Abschreibung bei älteren Bestandsimmobilien — einfach erklärt.

🚗 Stell dir vor: Ein altes Auto

📋

Gesetz sagt automatisch:

"Ein Gebäude hält 50 Jahre."
→ Abschreibung: 2% pro Jahr
→ Fertig, kein Spielraum.

🔍

Gutachter bewertet individuell:

"Dieses Gebäude hält noch 20 Jahre."
→ Abschreibung: 5% pro Jahr
→ Mehr Steuervorteil, sofort!

💡 Kurz gesagt: Wenn ein Sachverständiger nachweist, dass das Gebäude kürzer hält als der Gesetzgeber annimmt — darfst du schneller und mehr abschreiben. Das ist vollkommen legal und vom BGH bestätigt.

§ Wann lohnt sich ein Gutachten?

✅

Baujahr vor 1990 — Je älter das Gebäude, desto kürzer die verbleibende Nutzungsdauer

✅

Hoher Kaufpreis — Ab ca. 200.000€ Gebäudewert ist die Einsparung spürbar

✅

Hoher Grenzsteuersatz — Bei 42% lohnt sich mehr Abschreibung besonders stark

❌

Neubau — Macht keinen Sinn. Neubau hat per Gesetz schon 3% linear oder 5% degressiv

💰 Was bringt das in Euro?

Beispiel: Bestandswohnung Kaufpreis 250.000€ | Gebäudeanteil 80% | Grenzsteuersatz 42%

Ohne Gutachten
Standard 2% / 50 Jahre

4.280 €

AfA pro Jahr

Steuerersparnis/Jahr

1.798 €

Mit Gutachten
z.B. 5% / 20 Jahre

10.700 €

AfA pro Jahr

Steuerersparnis/Jahr

4.494 €

Vorteil durch Gutachten pro Jahr:

+ 2.696 €

= 225 € mehr Netto pro Monat 🎉

Gutachten kostet einmalig ca. 1.500–2.500€ → amortisiert sich im 1. Jahr

📋 Wie läuft das ab?

Sachverständigen beauftragen

Öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliensachverständiger (ca. 1.500–2.500€)

Gutachter bewertet die Restnutzungsdauer

Zustand, Alter, Modernisierungen, Bausubstanz — ergibt z.B. "noch 20 Jahre"

Steuerberater reicht Gutachten beim Finanzamt ein

Das Finanzamt akzeptiert den erhöhten AfA-Satz → gilt ab sofort für alle Folgejahre

Rechtliche Grundlage: §7 Abs. 4 Satz 2 EStG — bestätigt durch BFH-Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19). Individuelle Steuerberatung empfohlen.

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